家余り時代に不動産投資をする理由が全く分からない( ˘ω˘)ｽﾔｧ
こんばんは、老後貧困等のキーワードが流行り将来を見据えた投資をする人が増えてきたように感じます。投資といっても様々ですが人によって投資対象は大きく変わります。そんな中、不動産は投資対象としてどうなのか簡単に検証してみました。
不動産投資による利益の仕組み
これは誰でもわかりますが、大まかに考えると下記の仕組みです。ちょっと違うかもしれませんが、あくまでイメージなので勘弁してください(;・∀・)
言いたいことは家賃収入 or 売却益の2通りだということです。
- （家賃収入額*税金）ーローン返済額＝利益
又は
- （不動産売却額ー不動産購入額）*税金＝利益
個人的には後者であれば不動産投資で利益を出すイメージが湧くのですが、家賃収入で利益を出し続けるのは難しいと思います。
また家賃収入の場合はローン返済が終わるまで誰かが借りてくれる前提で成立する話です。20年とか35年先の未来は誰にも分りません。ただ日本は家が余ってきているということは現実に起きています。
所有するリスクは想像以上にダメージが大きい
細かい話は下記の過去記事に書いています。不動産を所有するリスクとして一番怖いのは手じまいが難しいということです。個別株や投信の場合、株価の値動きは平日なら毎日確認できますし、損切りや利益確定が非常に簡単にできます。それは流動性が一定数あるからです。（稀に売れない場合もありますが、放置しすぎのケースとか投機的に購入した場合がほとんどです）
個別株等と比較して不動産価格の変動を日々知るというのは一般の人には難しいですし、分かったところで直ぐに売れるものでもありません。それでも下記の費用の支払いは無くなりません。売りたい、手放したいと思っても買い手がいない以上、所有者は支払いが続くのです。これが何十年と続くのですから精神衛生上よろしくないのは火を見るより明らかです。ましてや空き室が出て家賃収入より支払いが上回るとなったら目も当てられません。（任意売却という手もありますが、かなり安い金額になってしまいます）
月々のキャッシュフローと前提条件
これは非常に大事です。別に不動産投資をしていなくてもきちんとやるべきです。
では、キャッシュフローなので収入と支出ですね。
収入
給料：会社で働き続けること且つ給料が減らない前提
家賃収入：想定している戸数の入居があることが前提
支出
ローン返済：金利等の条件が変動しない前提
修繕積立費：計画が実際にかかる費用と相違ないことが前提
管理費：管理会社が変わらず、値上げもないことが前提
固定資産税：税制の変更がないことが前提
その他生活費：生活水準が極端に変化しないことが前提（節約も可）
買いてて少し嫌になりかけました(笑)が、これ長期的にみると維持が難しい前提条件ばかり並んでます。収入もそうですが、支出も。例えば修繕積立費は計画通りに行かないケースが多いと聞きますし、税制の変更や管理会社の値上げ等、自分の力ではどうにならない項目も結構多いです。これらのキャッシュフローを数字として出してみて、それでも現実的なのかどうかを投資前に検証する必要があります。
10年後の不動産市場はどうなっているのか？
これは誰にも分りませんね。ただ、私の住んでる地域に関していうと賃貸市場は厳しくなっているんじゃないかなと予測しています。なぜかというと高齢者が圧倒的に多いのです。曜日関係なくどこに行っても高齢者の比率が50%を超えています。また大学が近くにあるので、大学生が多い地域でもあります。
ではそういった構成で成り立っている街の10年後はどうか？
- 高齢者は鬼籍に入っている方も多いでしょう。
- 大学生は減っていくので、当然少なくなります。
すると分譲住宅の中古が安くなり、そちらへ移る人や若い世代が減るので賃貸需要も減ります。結果として不動産収入は減る可能性が高くなります。（地価の下落が起きた場合は家賃収入は合っても金額は減る可能性大）
投資をするときは流動性と成長性
つらつらと書いてきましたが、基本的に不動産投資は庶民が手を出す分野ではないということです。不動産価格は地価が大きく左右します。そして基本的には価値は下落する一方です。投資というのは買った金額よりも高くなるものを対象にするのが基本的な考え方です。不動産を購入している多くは富裕層が節税目的で購入しているケースが多いようです。私は貧しい庶民なので投資対象は個別株と直販投信のみです( ˘ω˘ )
不動産投資を完全に否定しているわけではありませんが、個別株等に比べて先が長すぎて不確実な要素が多すぎるので、ハイリスクでありリターンもそこまで望めないのではと思います。
