【不動産購入】所有することのリスク

こんにちは、3連休天気の良い日が続いて気持ちがいいですね( ˘ω˘ )10月なのに日中は半袖で十分なくらいで。

さて様々なメディアや友人との会話で「賃貸派 or 分譲派」の議論が我々30代には大きなテーマとなりますが、私なりにローン前提ではなく給与収入ベースで不動産購入について検証してみました(^^)

ここ数年住宅を買う人が増加している？

金利の低さや住宅ローン減税等を活用して、住宅を購入する人が増えているという記事を目にする機会があり、実際に知人でも一戸建てからマンションまで購入したという話をよく聞くようになりました。ただ、本当に今のタイミングで購入してよいのか？

ということで色々調べてみました。

現在の年収ベースでローンを組むのは危険？

何歳でいくらの金額を何年ローン組むかによって大きく変わりますが、ここでは例として35歳で3000万円を35年ローンで借りたということでシュミレーションしてみたいと思います。

前提条件①：35歳、年収700万、元利均等返済

月々のローン支払：9万

不動産購入はローン返済に加え、管理費・修繕積立費が加わります。するとプラス2.5万だと想定して、11.5万円が毎月の支払で必要になります。更に固定資産税が規模にもよりますが月に1万円くらいみておく必要があります。そうすると月々の支払想定は下記の金額になります。

毎月の支払：12.5万円

なので家賃9万払ってマンション買えるならと思って購入してしまうと想定よりも月々の支払が3割近くも高くなります。 

前提条件②：60歳、年収400万

60歳以降、再雇用されたとしても年収は下がります。直近でよく聞く話だと現役時代の半分くらいが相場のようです。

こうなった場合、ローン＋管理費＋修繕積立＋固定資産税の支払いが続けられるのかということです。とてもじゃないですが、難しいと思われます。そうすると59歳までにローンの支払いが終わるような計画にしなければいけないはずです。その場合、ローンの支払い期間は24年で終わらせる必要があります。

今後給料は増えないどころか下がる

ここ最近、高齢貧困などというキーワードを目にする機会が増えました。要因は様々ですが、多くは役職定年や再雇用時に給与が大幅に下がる為、今までの生活コストを見直さなければ日々の生活にも困るという流れです。

そうなると当然、住宅費、食費、光熱費等生活に欠かせないコストは勿論ですが、旅行や交際費等は見直しどころか無いと思った方がいいくらいですね。 

住宅を購入する場合、半分は頭金で支払いたい

これまでのリサーチ結果を元に私が住宅を購入する場合は最低でも頭金で半分以上は支払える余裕ができた場合のみ購入を検討したいと思います。3000万のマンションであれば1500万は頭金で支払う。そうすると残りは1500万ですから、毎年100万の返済で15年で終わります。40歳で借りても55歳には終わるという計画ですね。

（上記は単純なシュミレーションなので、管理費や修繕積立金、金利等は考慮していません）

不動産市場の流動性は理解してますか？

不動産は株式等とは違って流動性が非常に悪いです。つまり売りたい時に売れないし、売りたい金額でも売りにくいのが不動産なのです。

当たり前だろと思われる方もいるかもしれませんが、こういった見方をしている人はごく一部だと思います。

まとめ

私自身も数年前までは家賃払う感覚で買えるなら分譲の方が広いし、設備も充実しているので購入だと思っていましたが、購入した場合はローンの支払い以外にも管理費、修繕積立費、固定資産税等様々な支払いがあることを考慮するときちんとシュミレーションしてみないとと思っています。

どこかのタイミングで実家に戻るということも選択肢として考えています。

最近引越しをしてかなり多くのものを捨てたので、不動産に限らず今後、所有するものは最低限にしたいと思います( ˘ω˘ )

あとは収入の入口を給与収入だけに頼らないというのも必要ですね。要は投資をして、収入の入口を増やしましょうということですっ。

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